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土地活用賃貸のワナ

私の住んでいる 松戸市 は東京都と川一本挟んだ隣。
典型的なベッドタウンです。

人口は40万人。0amatsudo.jpg ←しかしセンスないなぁ(T_T)


拙宅もその住宅街のど真ん中にあります。

で、最近通勤(チャリで5分)^^;途上で目に付くものがあります。

アパートがやたらとたくさん新築されています。

多分、テレビや新聞広告でもお馴染みの、
「土地活用を利用して老後に備えましょう」
と言うアパート経営だと思います。
家賃保証30年、免震住宅、100年住宅と甘い言葉が並びます。

私も随分営業を受けました。0aapart.jpg


その際に考えるポイントをいくつか考えていました。
①、現在でも人口が増え続けていること
②、大学が近くにあること
③、最寄り駅から10分以内
④、現在の居住圏と全く違ったところにあること


①は当然ですね。流入人口=賃貸需要の拡大とは言えないかも知りませんが
人口が減っているところに新たな需要は見込み薄。

②大学がある町は賃貸需要の塊です。学生は893やクレーマーが少ない

③徒歩圏でないと、私でも考えてしまう。

④これは地震等の自然災害が起きた時に自宅とアパートの両方を失うから
(リスク分散です)

これを満たす地がありました。福岡市です。0ahukuoka.gif←なんだかガンダムっぽい(笑)。

ただし、同じことを考える人が多いのでしょう。なかなかこれと行った物件が
見つからないまま、今日に至っています。

そこで考えると、
今、自宅近くに建っているアパートはリスクの固まりですね。
①人口は頭打ち(千葉県はやはり人気がない)
②新松戸に流通経済大学が移転して来たのですがちょっと遠い。
③徒歩圏はぎりぎり(私の自宅は駅から15分)
④現在建築中のアパートはほとんど地主のもの。リスク分散の見地からは最低。


ほとんどの物件の前には
「現在募集中」の看板、垂れ幕が立っています。
どんどん新しいものが出来るので、旧来あったアパートが虫食い状態に。

確かに賃貸収入30年保証はうれしい。
しかし、これは運営している会社が30年後にも生き残っていることが条件です。
不動産関連の会社がばたばたと倒産している現在ではこれを便にすると危うい。

もう一つ考えなければならない問題は
「日本社会の人口減」です。
実は今ではもう住宅は余っています。ただその分布が一様でないため、
上手くすれば賃貸経営スキームは成立する可能性があります。

メリットは
オール借金で建てたとしても、家賃収入で1/3くらいの負担で済む
自己の所得からローンを返済する場合、損金に認められるので税金が安くなる
(結果的には自分の支払いはゼロに近くなります)
年金が危うい今、将来の収入減としての賃貸は魅力的である。
ただしこれは「常に空室がない」と言う前提がつきます。←これがポイントです

また、将来、インフレが一度でもおきればあっという間に借金返済が可能です。
(ローンは低金利固定に限ります)

0aforrent.jpg


以上の条件を満たす物件があれば「買い」です^^;。
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